你敢信？！天河这轮土拍真拼了。

(资料图片仅供参考)

先看一下地块的航拍视频。

能不能猜出是哪里？

哦吼!我来宣布答案，这就是天河本次拿出的“王炸”,员村一横路AT080523地块。

为啥我要说它是“王炸”地块，换个角度看一眼它的真容就明白啦！

咱就说，这块地的位置咋样？

要去珠江新城CBD是不是“嗖一下”就到了。

如此核心的位置都被掏出来，天河看来是想明白了，下定决心要扳回一局。

珠江新城东的强力补充

它是此次，乃至今年度天河拿出的地块中，最近CBD的一块。

近到我去看这个地块都不用开车，踩着单车就可以。

地块紧挨着在建13号线二期的白马岗站，直线距离约两百米，距离天河公园约1000米。

它处在黄埔大道和华南快速的交汇处，周边就是暨南大学、天河公园、天河区府等中心地标，配套也不用多说，嗷嗷耐打。

一路之隔就是跑马地花园，直面跑马场地块。

之前市场上也热议过SKP或将落地马场，如果消息确定，可以断定珠江新城东将再上一个台阶。

地块的面积不大，总用地面积1.41公顷，建筑面积3.92万㎡，房企拿地的总价不会太高，所以，应该会有不少房企来争。

具有豪宅基因？

先找个一手房项目做个参照。

地块最近的新盘是天麟府·瑧林，1号楼、2号楼已经在2021年末时交房，目前在售113-172㎡的3/4房，价格大约1700-2580万/套，相当于单价约15万/㎡，213㎡的户型已经售罄。

天麟府·瑧林项目效果图

天麟府·瑧林的占地面积也不大，和本案地块都是“袖珍盘”。 虽说同属于 “蚊地 ”，两者还是有点区别。

天麟府·瑧林占地仅为约8800㎡，建筑面积6万㎡； 本案地块占地有14100㎡，可 建筑面积3.92万㎡，所以它 设计优化可能会更好些。

建面小了，也就是说能卖的房子少了，因此，这块地拿来做豪宅的可能性还不小。

虽说有着天生的“豪宅基因”，它的不足也明显，体量小，估计只能做个两三栋楼，容积率可能不低，也没有配建的学校。

珠江新城东被广为诟病的一点是没有大型商业综合体，所以这也是上文为何要提一下对马场地块的期待，目前生活购物都要依赖于其他小区的底商。

还有地块临近两条主干路，噪音加倍，一部分临街房源居住体验可能会受影响。

当然，这些情况在绝对的“地段优势”面前，就显得不那么重要了。

珠城东需要改善+豪宅

这一点上从二手房的表现的更明显。

之前我们统计过，天河各主要二手盘涨跌幅的数据。

珠江新城和“泛珠江新城”区域的价格依然坚挺。

这里面涨幅最凶的还是珠江新城两大扛鼎人，中海花城湾和保利心语，同户型一年时间，涨幅约2万/㎡。

因此，可以号称珠江新城东的这一片区域，也受热度影响，业主心态很稳，信心很足。

员村一横路地块的二手房也不例外。

我选取了地块周边部分比较有代表性的二手房项目，先从建面在110㎡以上偏改善产品的成交价格说起。

刚做完上述的表格时，我就发现它特别有趣的一点， 按照建成时间排序， 年代越新， 价格越贵，大家也都知道，这一点也是地产常识。

但是一般情况下，都会受到房源朝向、小区环境、户型等多种因素影响，略有差异。

市场这么齐刷刷的表现，我还是觉得这种巧合很有意思。

比如，兰亭荟 苑 同户型产品，南向中楼层 单位， 20 20年8月成交价 7.18万/㎡， 2021年11月时， 南向低楼层 单位 成交价飙到 9.68万/㎡，每平米上涨2.5万元，丝毫没受 层高视野的 影响。

就连片区公认“小短腿”跑的慢的跑马地花园三期，也能跟上片区的涨幅，70㎡户型为例，2019年成交价3.85万/㎡，2021年成交价4.55万/㎡，每平米也能上涨0.7万元。

可以说，在绝对的地段压制面前，这些细微的影响不足以 阻挡片区 价值的提升。

根据现在市场成交价格的时间逻辑推断，地块未来打造产品卖到15万+/㎡，应该不难。

还有一点，就是珠江新城的供货量在逐渐减少，部分买家已经外流到其他地方的一手房市场。

根据链家最新数据显示，截至5月初时，珠江新城的挂牌二手房数量约为1900套，已经跌破2000套，相比4月份时少了100套左右。

其中，相对宜居的15年以内楼龄二手房源只有六百套左右。

也就是说，珠江新城接近70%的二手房源，都有楼龄过久、户型过时、居住舒适度不高的毛病。

而此时，珠江新城东推出新项目，是可以抓取相当一部分置换买家的心。

所以，你觉得这个地块推出的时机，“正当时”吗？

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